根據中介機構戴德梁行近日發布報告顯示，一季度甲級寫字樓市場方面，北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%，環比分別增加0.3、1.4、2.6個百分點。上海和深圳創下空置率新高，北京則為近十年來最高位。

寫字樓空置率高已是不爭事實，但在這看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些結構性需求可以捕獲。

CBD仍是一些企業的首選

寫字樓有結構性需求

每個行業客戶對寫字樓的要求不一樣，雖然有些科技企業開始逃離CBD，但是金融、投資公司卻仍然鐘愛CBD寫字樓，他們更希望租在超甲級寫字樓，環境高大上，符合金融氣質，利于塑造企業形象，接待客戶。寫字樓運營商需要關注這些租戶的辦公需求，提升他們的黏性。

空間高效性、體驗感

將是租戶關注重點

不管是金融還是留下來的科技企業，租戶都期待辦公空間更高效、靈活、體驗感強。

無論是哪一類租戶，寫字樓運營商需要明白，如今職場人對辦公環境的要求跟以往大不一樣，只有抓住他們的痛點，才能吸引企業入駐。當然，我們要明確不同時代的人對于辦公場景的需求大不一樣。

寫字樓運營商需重點考慮，千禧一代的辦公需求，因為他們在總人口中占比高達25%，為3.51億人，且已逐漸成為職場的中堅力量。

千禧一代，更加注重辦公體驗，追求辦公環境的優質、健康，期待社交、文化和情感連接。

他們對租賃寫字樓有這些需求：

打造高效、靈活的辦公空間

為企業和員工全方位提升服務

寫字樓市場雖然不容樂觀，但仍有結構性的機會，比如提升辦公空間體驗，提升服務，同時也可結合當前產業園區好的發展態勢，創新招商方式和經營方式。

一、關注結構性產品需求，打造好產品和服務，提升競爭優勢

1. 提供靈活、高效的辦公空間，滿足企業需求

減少空間的隔斷，增加空間靈活性。考慮到一些寫字樓客戶需要更為靈活的空間，一些建筑形式也可相應改變。

比如華潤前海大廈的一個標準層，屬于十字核心筒設計，有多達四面企業形象展示墻。承重柱緊貼幕墻，創造出幾乎無柱的室內空間。平面使用效率和靈活性非常高。

高效的空間打造，提升工作和開會效率。比如字節跳動的空間內，每一個休息的地方都會設置大量的白板和馬克筆，簡短的時間都可以寫寫畫畫討論工作，很多工作問題并不一定在辦公位上解決。

又如百事集團，專門設置了30分鐘的會議室，進去之后就開會倒計時，30分鐘之后燈關掉，也沒有座位，大家站著開會，這樣來提升員工的開會效率。

敏捷性辦公，提升辦公空間的使用效率。數據顯示，一個辦公空間平均的辦公使用率只有56%，峰值的時候是66%，谷值的時候是32%；且會議室的總體平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的員工需要跨部門的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。

基于這個數據，我們可以根據企業性質研究員工崗位流動性，合理設置辦公座位，提高辦公空間的使用效率。

比如現在的科技辦公室采用的是移動辦公形式，所有的員工沒有固定工位，敞開辦公區的工位是按照1：1.5的數量進行配比，即100個工位可以滿足150人的辦公。

2. 人性化的空間小細節，體現對員工的關懷

空間里有非常多值得研究的東西，比如顏色、濕度、通風、燈光……如何使辦公環境更加人性化，需要運營商們潛心琢磨。

比如納什空間從一把椅子開始，來決定腦袋的問題。企業員工長時期待在辦公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得頸椎病，會影響工作效率。因此，納什空間一律采購國際一線品牌的椅子，雖然價格貴，但對辦公效率的提升非常有幫助。

3. 為企業和員工個人提供全方位服務

①針對企業的服務——孵化服務或者對接服務

寫字樓運營商作為大樓的管理者，可針對自己對租戶情況，幫忙對接資源，促成客戶之間的合作。比如某寫字樓運營商撮合一保險租戶A和一設備制造商B合作，B買了A的保險，A用這筆險資再來投資B，兩者形成一個良好的企業合作關系。

或者有資金實力的運營商可以選擇孵化一些企業，華潤置地內部就設立了“潤加速”專門做這塊業務。

②針對企業員工的服務——生活和工作均不辜負

關心員工的生活。有高端寫字樓運營商針對寫字樓里白領，往往因工作繁忙無法顧及家里老人和孩子。從此著手，為客戶提供服務，比如：

a.高端客戶家里的老人生病需要住院陪護，小孩子上學需要接送，提供相應服務，免去客戶的后顧之憂。

b.針對年輕女性照顧幼小子女的問題，在寫字樓內可打造關愛女性的0-3歲孩子的幼稚園，白領們上班的時候，可以將小孩托管中心。

c.匹配共享男女司機為高管服務，省去了企業需要配備若干司機的成本花銷。

d.關心員工的成長。可定期舉辦干貨講座、圈層社交活動和藝術觀賞（如電影話劇）等多元服務，打造良好的工作氛圍。

二、寫字樓運營商須有產業園思維，重視入駐企業關聯，同時學會抓大放小

中國城市發展已經進入到了第三階段，高端產品需求成為推動未來市場發展的主要動力。這意味著寫字樓要注重篩選客戶，跟客戶之間形成良性的互動，互相提升對方品牌價值。

1.寫字樓運營商需要擁有產業園思維，重視入駐企業關聯

在篩選企業的時候植入產業園思維，重視企業之間的關聯，集聚效益和規模效益。提高自我核心競爭力，更利于招商和企業留存，提升企業黏性，降低空置率。

2.租戶管理上要學會抓大放小，關注重點租戶

學會利用“漢堡理論”，大小租戶合理安排樓層。一般來說，17—20層是大戶，15、16可設置小戶，等未來大戶擴存的時候把小戶想辦法替換掉，以此保有大戶的黏性。

作為“經濟晴雨表”的寫字樓，空置率高有經濟的影響，但更多應立足自身，尋找原因，只有轉變運營思維，重視物業的運營管理，才能收獲好的出租率。